Comment répartir les charges et les dépenses entre le locataire et le bailleur dans un bail commercial ?
Publié le 05.11.2014 – Direction de l’information légale et administrative (Premier ministre)
Dans le cadre d’un bail commercial, contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal, la répartition des charges et des dépenses entre le locataire et le bailleur doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail dans un inventaire précis et limitatif.
Un décret vient de préciser les charges liées à la propriété des locaux, qui ne peuvent être imputées au locataire, et donc incombent au bailleur :
- dépenses relatives aux grosses réparations touchant au bâti : murs de soutènement et de clôture, voûtes, digues, charpente et toiture,
- travaux liés à la vétusté ou de mise aux normes,
- honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local loué,
- charges, impôts, taxes, redevances et coût des travaux portant sur des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
Concernant les impôts, ceux qui relèvent de la propriété des locaux reviennent au bailleur, notamment la contribution économique territoriale (CFE et CVAE), alors que ceux qui sont liés à l’usage du local reviennent au locataire : taxes locales (voirie, enlèvement des ordures ménagères…), taxe foncière et taxes additionnelles à la taxe foncière.
Sont considérées comme étant liées à l’occupation des locaux, et donc incombant au locataire, les charges suivantes :
- dépenses courantes d’eau, de gaz et d’électricité,
- dépenses d’équipement de la copropriété (quote-part des frais d’ascenseurs ou des charges du personnel d’entretien),
- travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.
